建売を購入する際に通常は「仲介手数料」という費用がかかることをご存じですか？
例えば3,000万円の物件では最大で105万6,000円の仲介手数料を不動産会社に支払わなくてはいけません。この手数料の仕組みをしっかり理解している方は少ないです。
この記事ではこんな疑問にお答えします。
- 仲介手数料って、どんな費用？
- なぜ払わないといけないの？
- 仲介手数料を払わずに済ますことはできる？
本記事では仲介手数料の仕組みや、仲介手数料がかかる理由をわかりやすく解説し、さらに仲介手数料を無料にする方法について徹底解説していきます。
こぐちお急ぎの方は「4 仲介手数料０円で建売を買う方法」からご覧ください
仲介手数料の有無は「取引態様」を見れば分かる
一般的に仲介手数料が必要かどうかは、物件チラシや物件のホームページに記載されている「取引態様」を確認すれば簡単に判断できます。
- 「取引態様：売主」と記載されている → 仲介手数料は不要
- 「取引態様：媒介（仲介）」と記載されている → 仲介手数料は必要
仲介手数料がかからない「売主物件」とは？
ホームページやチラシに「取引態様：売主」と記載されている物件は、売主が直接販売していることを表しています。
販売を他の不動産会社に任せない（仲介しない）ので、売主物件は仲介手数料がかかりません。
物件の売主は、建売の販売を専門にする建築会社（ハウスメーカー）であることが多いです。売主の建築会社は、ほかの会社で建てた建売は取り扱わず、自社で建てた建売だけを販売するのが特徴です。
仲介手数料がかかる「仲介物件」とは？
ホームページやチラシに「取引態様：媒介」と書いている場合は、ほかの不動産会社に売主が販売を委託している物件です。「媒介」のほか、「仲介」「一般媒介」「専任媒介」などと書いてある場合もあります。
仲介物件を購入する場合は、売主から委託された不動産会社（仲介会社）を通して購入手続きを進めることになります。
また仲介会社は通常、複数の売主から仲介を任されており、さまざまな物件を取り扱っているのが特徴です。そのため、買主は幅広い選択肢の中から希望に合った物件を見つけやすくなっています。
売主に代わって仲介会社は以下のことを行います。
- 物件を案内する
- 問い合わせに対して回答する
- 購入資金の相談に応じる
- 住宅ローン手続きをサポートする
- 契約および引き渡しのスケジュールを調整する など
物件を契約し、引き渡しを終えたときに、買主は仲介会社に仲介手数料を支払う必要があります。
みんなが得する仲介の仕組み
「仲介」という言葉は日常生活であまり聞くことはないですよね。すこし難しく感じるかもしれませんが、家電業界に置き換えると分かりやすくなります。
例えば、パナソニックやソニーが作った家電をヤマダ電機やケーズ電気で買う。おなじみの流れですよね。
冷蔵庫やテレビを購入するとき、メーカーと販売店が別々なのは当たり前。不動産業界の仲介はこれとほとんど同じ仕組みです。
| 家電業界 | 不動産業界 | |
|---|---|---|
| 製造 | メーカー パナソニック ソニー など | メーカー アーネストワン タクトホーム など |
| 販売 | 販売店 ヤマダ電機 ケーズ電気 など | 提携している仲介会社 現地担当会社 アイラブ など |
メーカー側のメリット
製品開発や品質向上に社員や資金を集中できるため、競争力のある商品を作りやすい。
全国規模の地域展開をするとき、広範囲な販売網を自社で構築する手間やコストを削減できる。
販売代理店を通じて地域ごとの顧客ニーズやトレンドの情報を得ることができる。
販売店側のメリット
複数のメーカーの商品を取り扱うことで、消費者の幅広いニーズに対応できる。
地域市場に特化した知識や販売ノウハウを活かして、顧客により良い提案が可能。
自社で製造を行わないため、製造コストや在庫の廃棄リスクを負わずに販売に集中できる。
製造と販売が分かれていることで、製造する人や販売する人だけでなく、消費者にも多くのメリットがあります。
不動産仲介による消費者のメリット
仲介会社が複数の住宅メーカーの建売を取り扱うため、様々な物件を比較して自分に合った住宅を選ぶことができます。
複数の仲介業者や売主が競争することで価格が抑えられ、消費者にとってはより予算に合った物件を購入できる機会が増えます。
仲介会社が広告やキャンペーン、見学会を行うことで、新築物件や人気エリアの情報を消費者がキャッチしやすくなります。
複数の住宅メーカーの建売を取り扱う仲介会社に行けば、一か所で物件を比較・検討できます。
不動産仲介の仕組みは、消費者に多くの選択肢や価格競争によるメリットを提供。さらに情報入手が容易になり、物件探しがより効率的に進められます。
仲介手数料の計算方法
仲介会社が受け取って良い仲介手数料の上限額は法律で決められています。
出典: 建設産業･不動産業:宅地建物取引業法関係 – 国土交通省
また、仲介手数料の上限額は以下の式で計算できます。
売買価格(税抜) × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
詳しい計算方法もあるのですが、建売の購入では上の計算式さえ覚えておけば大丈夫です。
【参考】仲介手数料の詳しい計算
①仲介手数料計算の基本ルール
- 200万円以下の部分：
売買価格の5％をかけます。 - 200万円を超え400万円以下の部分：
売買価格の4％をかけます。 - 400万円を超える部分：
売買価格の3％をかけます。 - すべてを合計して消費税（現在10％）を加えます。
【計算例：売買価格が4,000万円の場合】
- 200万円以下の部分
200万円 × 5％ = 10万円 - 200万円超～400万円以下の部分
200万円 × 4％ = 8万円 - 400万円超の部分
売買価格のうち、400万円を超える部分は
4,000万円 − 400万円 = 3,600万円
これに3％をかけると
3,600万円 × 3％ = 108万円
すべてを合計します。
10万円 + 8万円 + 108万円 = 126万円
これに消費税（10％）を加えます。
126万円 × 1.1 = 138.6万円
計算結果は「138.6万円」になります。
②計算式【売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税】使用例
売買価格4,000万円の場合
4,000万円 × 3％ = 120万円
120万円 + 6万円 = 126万円
126万円 × 1.1（消費税） = 138.6万円
①、②どちらでも同じ金額になります。
上限額は以下の表の通り。
| 物件価格（税抜） | 仲介手数料（税込） |
|---|---|
| 2,000万円 | 72万6,000円 |
| 2,500万円 | 89万1,000円 |
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
| 3,500万円 | 122万1,000円 |
| 4,000万円 | 138万6,000円 |
一般的に仲介会社は、受け取れる仲介手数料の上限額を買主に請求します。
仲介手数料０円で建売を買う方法
3,000万円の物件で105万6,000円、4,000万円の物件では138万6,000円もかかる仲介手数料。しかし、適切な方法を選べば、この費用を０円にすることができます。
具体的には以下の2つ。
- 売主から直接購入する
- 仲介手数料が無料の仲介会社を利用する
どちらの方法でも仲介手数料はかかりません。ただし、選ぶときには注意が必要です。仲介手数料がかからないという理由だけで判断すると、思わぬリスクをともなう可能性があります。
売主から直接購入する｜メリットとデメリット
手数料を０円にする方法１つ目は、「売主から直接買う」こと。
直接購入なら仲介手数料は一切発生しません。さらに、売主と買主だけでやり取りが完結するので、スムーズかつシンプルな取引を実現できます。
一方で以下のデメリットもあります。
- 物件の選択肢が限られる
- 交渉力が必要
- 強引な営業を受ける可能性
物件の選択肢が限られる
営業マンは自社物件の販売が主な目的のため、自然と自社物件を選ばせるようなトークをしてきます。
- 希少性をアピール
「このエリアで、この広さと価格帯の物件は他にありません。早く決めないと、すぐに売れてしまいますよ。」
→ 希少価値を強調することで、選択肢が限られていることをカバーし、即決を促す。 - 限定された選択肢の中での利点を強調
「私たちはこの分譲地の全体計画を手掛けているので、街全体の調和を考えた設計になっています。ほかでは、こういった統一感のある街づくりは難しいですよ。」
→ 自社物件が他と比べて優れている理由を強調し、選択肢の少なさをカバー。 - 条件に妥協させる誘導
「確かに少しご予算を上回っていますが、これだけの設備や立地を考えると、むしろお得ですよ。他ではなかなか見つかりません。」
→ 他の選択肢がないことを前提に、条件に妥協するよう誘導。
交渉力が必要
物件価格を値引きしてもらうには、交渉力が重要なポイントとなります。
- 値引きの余地を見極める力が必要
物件の価格が値引き可能かどうかを判断する知識や見識が求められる。 - 相場感を把握する必要性
適切な価格を提案するために、地域の市場動向や物件条件（立地、周辺環境など）を理解しておく。 - 売主とのコミュニケーションが鍵
強引すぎる交渉は関係悪化のリスクがあり、慎重でバランスの取れた対応が求められる。 - 交渉スキル不足のデメリット
遠慮しすぎると値引きのチャンスを逃してしまう可能性がある。
不動産取引の経験が少ない一般の買主にとって、このような交渉を進めるのは簡単ではありません。
強引な営業を受ける可能性がある
売主から直接購入する場合、営業マンから強引な営業を受けるリスクがある点にも注意が必要です。
売主の営業マンは、自社の物件を販売することが主な目的であり、時には早期契約を迫るようなプレッシャーをかけてくることがあります。
- 急かす発言 「他のお客様も検討中で、すぐに決めないと売れてしまいます！」
- 条件付きの値引き提案 「今契約していただければ特別に値引きします！」
- 感情に訴える理想化 「この物件を選べば、間違いなく快適な暮らしが実現しますよ！」
購入の判断を急がされて、自分の希望条件や予算に合わない物件を選んでしまうリスクがあります。
仲介手数料が無料の仲介会社を利用する｜メリットと注意点
仲介手数料を０円にする２つ目の方法は、買主から仲介手数料を受け取らずに建売を紹介している仲介会社を利用すること。
仲介手数料は法律で上限額が定められていますが、その範囲内であれば金額を減額しても良いことになっています。もちろん仲介手数料０円でも、法律上の問題は一切ありません。
手数料無料の仲介会社を利用すれば、購入時の費用負担を大幅に軽減できます。
メリットは他にも、
- 契約手続きや交渉を代行
経験豊富なプロが契約手続きや価格交渉、トラブル対応を代行してくれるため、初めての住宅購入でも安心です。 - 幅広い選択肢
売主直販では見つけられないような、さまざまな魅力的な物件に出会える可能性があります - 安心感
専門家のサポートにより、購入手続きがスムーズに進み、不安を軽減できます。
ただし、注意すべきポイントもあります。
手数料無料の裏に隠れた追加費用や、サービスの制約がある場合もあります。また、一部の会社では十分なサポートが受けられない可能性があるため、事前に条件や対応内容をしっかり確認することがとても重要です。
- 別の名目で料金が請求される
- 仲介会社の提携業者を押しつけられる
- サポートの手を抜く
仲介手数料以外の隠れた費用に注意
仲介手数料を無料にしていても、別の名目で費用が請求されるケースがあります。具体的には、事務手数料やコンサルティング料、ローン代行手数料など。
これらの費用は本来不要なものですが、提案をそのまま鵜呑みにしてしまう恐れがあります。契約前に詳細な見積もりを確認し、不要な費用が含まれていないか注意しましょう。
提携会社の縛りで自由度が低下する場合がある
エアコンやカーポート、フロアコーティングなどが備わっていない建売の場合、それらの設備が必要なら工事業者を手配する必要があります。
ただし、仲介会社によっては、別途工事や火災保険を特定の提携業者を強引にすすめる場合も。その結果、実質的にその業者で工事するしかない状況になる恐れがあります。
選択肢が狭まるだけでなく、割高な費用を請求される可能性もあります。自由に業者を選びたい場合には、この点を事前に確認しておきましょう。
サポート不足のリスクに注意
普段から仲介手数料無料を掲げているわけではなく、「いまだけ」や「あなただけ」という形で特別な対応をする仲介会社には逆に注意が必要です。
会社の規模や運営スタイルに合った適正な利益を確保しなければ、経営が圧迫され、結果的にどこかで消費者に負担がかかる可能性があります。
例えば、契約後のフォローやトラブル対応が不十分になったり、重要なサポートが有料オプションになることも考えられます。
会社や社員のモチベーションが低下し、十分なサービスを提供できないリスクも生じます。
手数料を無料にする理由や、サービスの詳細を事前に確認することが重要です。
仲介手数料を無料にしているという理由だけで仲介会社を選んではダメ。
信頼できる仲介会社を選ぶこと。それがいちばん大事です。
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